Проблема выбора

Как выбрать подходящую ипотечную программу?

В каком банке мне взять ипотечный кредит? Это, пожалуй, самый наивный и, как ни странно, одновременно самый правильный из многочисленных вопросов ипотечных заемщиков. Не стоит выбирать ипотечную программу и, соответственно, банк, который ее предлагает, следуя за рекламными призывами. Для начала определите, что из условий кредита для вас является самым важным.

Ипотечных банков в России ныне около шестисот. Еще год назад, кстати, было менее пятисот. Как ни пугают их американским кризисом, как ни сокращается рынок заимствований — количество организаций, готовых снабжать россиян жилищными ссудами, продолжает расти.

Каждый банк предлагает по нескольку программ. И вы неизбежно сталкиваетесь с проблемой выбора из десятков и даже сотен предложений.

Наше дело — предложить…

Ипотечный кредит — это кредит под залог недвижимости. Использовать его можно по-разному. Хочешь — покупай квартиру на вторичном рынке, хочешь — в строящемся доме, хочешь — возьми деньги на строительство коттеджа или приобретение готового загородного дома. Ипотека нужна тем, у кого нет никакого жилья, и тем, кому стало тесно в своем доме. Кроме того, под залог жилья можно взять кредит на его ремонт или реконструкцию.

Все банки работают по одним и тем же схемам. Основная разница лежит в выборе кредитных продуктов: где-то он пошире, где-то — более чем скромный. Богатство выбора зависит, как правило, от вида банка.

Банки, как известно, бывают розничные, универсальные и ипотечные.

Например, Сбербанк, Райффайзенбанк, Юникредитбанк — это банки универсальные, они обслуживают и граждан, и предприятия, и предлагают различные виды банковских продуктов — и кредитных, и депозитных, и инвестиционных. Ипотека для них — один из многих продуктов. Как правило, такие банки предлагают стандартный набор ипотечных программ без особых изысков. Хотя встречаются исключения: например, в Банке Москвы, который также относится к универсальным банкам, вы можете взять ипотечную ссуду в швейцарских франках или японских иенах.

Пример розничного банка — ВТБ 24. Они работают исключительно с населением. Их главная цель — предложить более разнообразные варианты кредитов, чем в универсальных банках.

И, наконец, есть специализированные ипотечные банки, такие как Городской Ипотечный Банк, Русский ипотечный банк, Ипотекбанк, «ДельтаКредит». Ипотека для них — единственное направление деятельности, поэтому там вам могут предложить самое большое разнообразие и самые гибкие условия ссуд.

«Зачем вообще нужно тщательно выбирать ипотечную программу?» — спросите вы.

Дело в том, что каждый заемщик преследует свои цели. Одни специально выбирают срок погашения подлиннее, чтобы кредит не так сильно бил по доходам семьи. Другие, наоборот, не могут спокойно спать, пока не рассчитаются с банком, используя любую возможность, чтобы досрочно выплатить долг. Третьим важно взять в кредит сумму побольше, четвертым — найти процентную ставку поменьше. Кто-то пытается выгадать на стоимости жилья, выбирая новостройки, которые обходятся дешевле, чем готовые квартиры или коттеджи. Кто-то хочет сэкономить на процентах за счет плавающих ставок или дифференцированной системы платежей. Наиболее экономные надеются использовать к своей выгоде снижение курса доллара, взяв кредит в американской валюте.

В соответствии с каждым из критериев, можно выбрать ту или иную ипотечную программу, оптимально подходящую для достижения ваших целей. Но для этого надо научиться разбираться, что стоит за стандартными фразами банковских формулировок, и правильно определить наиболее важные для вас параметры ипотеки.

Все программы хороши, выбирай на вкус?

Чтобы лучше понять, чем может отличаться одна ипотечная программа от другой, посмотрим, что предлагают шесть крупнейших российских банков, для которых ипотека стала одним из главных направлений деятельности. Среди них два абсолютных лидера этого рынка — Сбербанк и ВТБ 24, три «дочки» иностранных банков: Райффайзенбанк, Юникредитбанк и Городской Ипотечный Банк. Последний, как можно видеть по названию,  работает в формате специализированного ипотечного банка, также как и Русский ипотечный банк, также ставший объектом исследования нашего портала.

Теперь попробуем сравнить ипотечные программы этих банков по основным параметрам.

Заемщик заемщику рознь

Основные условия ипотечных программ можно увидеть в нашей таблице. Но не забудьте, что выбор ипотечной программы может также зависеть от требований, которые те или иные банки предъявляют к самому заемщику.

1. ВАШ ВОЗРАСТ. Обычно ипотечные кредиты не выдают лицам младше 21 года и тем, у кого срок погашения наступает после того, как наступит пенсионный возраст (то есть в 50 лет вы не можете взять ипотеку сроком на 15 лет). Такие ограничения действуют в Райффайзенбанке, Городском Ипотечном Банке, Юникредитбанке.

А вот в Сбербанке и Русском ипотечном банке ипотечный кредит выдают любому совершеннолетнему гражданину России, имеющему официально подтвержденный ежемесячный доход. Ограничения по предельному возрасту тут также намного мягче: кредит должен быть погашен не позже, чем должник отметит свое 75-летие (то есть в те же 50 лет вы можете взять кредит на любой срок до 25 лет).

2. ВАШИ ДОХОДЫ. Характер ваших доходов также может сказаться на параметрах кредита: чем больше официальных справок, тем меньше процентная ставка и значительнее сумма кредита. В Райффайзенбанке, Русском ипотечном банке. Юникредитбанке для заемщиков, доходы которых подтверждены справкой 2-НДФЛ, процентные ставки на 1–0,5% ниже, чем для тех, кто не может подтвердить свою платежеспособность документально. А в Сбербанке, ВТБ 24 и Городском Ипотечном Банке размер ставок по ипотеке не зависит от формы подтверждения доходов.

Большинство банков придерживается правила, по которому ежемесячные платежи по ипотечному кредиту (в которые включаются и расходы на страховку) не должны превышать 40% совокупного дохода заемщика или созаемщиков. Но встречается и более мягкий подход — например, в Юникредитбанке вам выдадут кредит, платежи по которому могут достигать и 60% вашего дохода.

3. ВАШИ СОЗАЕМЩИКИ. Если суммы, которую банк согласился одолжить вам, недостаточно, вы можете пригласить созаемщика. Тогда величина кредита будет рассчитываться исходя из совокупного дохода. Райффайзенбанк позволяет взять в созаемщики только супруга, Сбербанк — супруга, родителей и совершеннолетних детей. Еще либеральнее действуют ВТБ 24 и Городской Ипотечный Банк — здесь в созаемщики можно брать не только супруга, родителей и детей, но и братьев и сестер. Юникредитбанк в качестве дополнительного обеспечения ипотечного кредита позволяет брать близких родственников в поручители, в этом случае их доходы учитываются в совокупности с вашими. Однако стоит иметь в виду, что размер процентных ставок по кредиту иногда прямо пропорционален количеству заемщиков — чем их больше, тем выше ставка. Единственное исключение — это когда созаемщиками выступают супруги и оба могут документально подтвердить размер своего дохода. Тогда ставка по кредиту равняется базовой величине для «белых» заемщиков.

4. ВАША РАБОТА. Требования к трудовому стажу отличаются разнообразием. Райффайзенбанку достаточно, если вы числитесь на последнем месте работы три месяца. Исключение составляют те, у кого пока всего одна запись в трудовой книжке, — у них стаж должен быть не менее года. В Русском ипотечном банке и Юникредитбанке от заемщика требуется шесть месяцев непрерывной работы на последнем месте и не менее 24 месяцев общего трудового стажа. Чтобы получить ипотечный кредит в Сбербанке и Городском Ипотечном Банке также необходимо 6 месяцев работы на одном месте, а в ВТБ 24 достаточным считают, если работник «удержался» больше одного месяца после окончания установленного работодателем испытательного срока, и имеет общий трудовой стаж не менее одного года.

Предпринимателям банки предъявляют особые требования. В Русском ипотечном банке, например, не рассматривают заявки тех, чей бизнес существует меньше года, а по некоторым ипотечным программам предприниматели вообще не могут выступать заемщиками. Тот же годичный срок существования бизнеса требуют в Сбербанке, Юникредитбанке, Городском Ипотечном Банке. В Райффайзенбанке и ВТБ 24 требования к предпринимателям-заемщикам обговариваются индивидуально.

Кроме того, при выборе ипотечной программы следует иметь ввиду одно обстоятельство: часто банки предоставляют льготы «своим» клиентам, то есть тем, у кого в этом банке открыт счет. Например, Юникредитбанк скидывает своим клиентам по 0,5% с процентной ставки по кредиту и комиссии за его организацию. А в ряде российских банков выдают ипотечные кредиты в рамках программ социальной ипотеки — для молодых семей или для военнослужащих.

Правила выбора

Ошибки в выборе ипотечной программы могут весьма ощутимо сказаться на вашей жизни. В одном случае окажется, что вы теряете значительную сумму на дополнительных сборах и комиссиях, в другом окажется, что ежемесячная нагрузка по платежам для вас чрезмерно высока. Один из способов избежать ошибок и выбрать наиболее оптимальную для себя программу, — обратиться к кредитным брокерам. Брокеры не заинтересованы в «навязывании» ипотечных программ конкретного банка и будут подбирать для вас ссуду исходя из тех критериев, которые вы им укажете. Например, в компании «Кредитмарт» (один из крупнейших российских брокеров) разговор с клиентом начинается с того, что вы сами указываете, какую сумму в месяц готовы безболезненно платить. А уж потом подбирается подходящий вам кредит.

Можно определить несколько основных критериев, которыми вы можете руководствоваться, выбирая ту или иную ипотечную программу.

1. Посмотрите, какой банк готов кредитовать заемщиков вашего возраста, какие требования предъявляются к трудовому стажу, уровню ваших доходов и способу их подтверждения.

2. В зависимости от объекта ипотеки (квартира, загородный дом, комната в коммуналке, новостройка и т. п.) посмотрите, в каком банке действуют наиболее оптимальные предложения. При этом надо иметь в виду, что в некоторых банках условия кредита в зависимости от типа недвижимости оговариваются в индивидуальном порядке.

3. Решите, в какой валюте вы хотите взять кредит. В некоторых банках более выгодны рублевые программы, в других — долларовые.

4. Определите, на какой срок — долгий или короткий — вы хотите взять ипотеку. Есть программы с более выгодными ставками для тех, кто берет кредит на 20–30 лет, другие, наоборот, оптимальны для тех, кто предполагает расплатиться с банком в течение 5–20 лет.

5. Выбрав ипотечную программу, не забудьте внимательно изучить ипотечный договор, в котором будут детализированы все условия.

Ян Арт, Ipocredit.Ru-123Credit.Ru

Задать вопрос экспертам